Trámites y documentos necesarios para la contratación.
En esta sección se detallan los principales actos jurídicos relacionados con la contratación y gestión de bienes inmuebles que pueden formalizarse ante notario. Desde la compraventa de fincas rústicas y urbanas hasta la declaración de obra nueva o antigua, pasando por operaciones como la división, segregación, agrupación o extinción de comunidades, cada trámite requiere una documentación específica que es importante preparar con antelación.
También se incluyen otros actos notariales frecuentes como el otorgamiento de préstamos hipotecarios, su cancelación registral, o la firma del acta de transparencia, obligatoria en determinadas operaciones con consumidores.
A continuación, se describen cada una de estas actuaciones, su definición jurídica y los documentos necesarios para llevarlas a cabo correctamente.
Compraventa
Definición
Contrato en virtud del cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente.
Finca rústica
El objeto de la compraventa es una finca rústica/as.
Documentos a aportar
- DNI/NIF del compareciente/es.
- Escritura o título de propiedad
- Su referencia catastral (polígono y parcela)
- Precio de la compraventa
- Acuerdo de los gastos que se deriven
- Medios de pago (metálico, transferencia bancaria, cheques)
- Títulos o acciones de riego, es conveniente aportarlas , siempre que la finca pertenezca a una comunidad de regantes.
Finca urbana
El objeto de la compraventa es una finca urbana/as.
Documentos a aportar
- DNI/NIF del compareciente/es.
- Escritura o título de propiedad
- Referencia catastral del inmueble/es
- Acreditar el estar al corriente de deudas de IBI
- Acreditar los medios de pago (metálico, cheques bancarios, transferencia bancaria)
- Determinar como van los gastos
- Certificado de eficiencia energética salvo en los supuestos exceptuados por ley
- Certificado de la Comunidad de propietarios por si hay alguna deuda pendiente, siempre que la finca urbana pertenezca a una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.
Declaración de obra
Definición
A través de la misma se declara la construcción de una nueva edificación sobre una parcela o solar o se lleva a cabo la modificación o ampliación de una ya existente.
Obra antigua
Se declara la obra de una edificación ya existente desde hace varios años.
Documentos a aportar
- DNI/NIF del compareciente/es
- Escritura o título de propiedad
- Y uno de estos tres documentos:
- Referencia catastral del inmueble
- Certificado expedido por técnico competente donde se describan los detalles de la edificación, y la fecha de antigüedad de la misma.
- Acta de notoriedad autorizada por el notario competente donde conste la descripción de la edificación, y la fecha de terminación de la obra (fecha de antigüedad)
- En estos dos últimos casos si la edificación no está dada de alta en Catastro se necesitarán el informe de validación con las georreferencias catastrales.
Obra nueva
Se declara la obra de una nueva edificación.
Documentos a aportar
- DNI/NIF del compareciente/es
- Escritura o título de propiedad
- Referencia catastral del inmueble
- Licencia de obras
- Proyecto del Arquitecto director de la obra
- Certificado del Arquitecto donde conste que la obra se ajusta al proyecto para el cual se obtuvo la licencia, y el estado en que se encuentra la misma, si está en construcción o terminada. Cabe prescindir de dicho certificado si el Arquitecto comparece en el momento del otorgamiento y acredita dichos extremos.
- Si la obra está terminada, también se debe de aportar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad (que puede sustituirse por la declaración responsable, según la legislación correspondiente de cada CCAA)
- Libro del Edificio
- Certificado energético
- Información de validación de las georreferencias catastrales.
División horizontal
Definición
Se constituye un régimen de propiedad horizontal cuando los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública pueden ser objeto de propiedad separada que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio adecuados para el uso y disfrute de los mismos.
Documentos a aportar
- DNI/NIF del compareciente/es
- Escritura o título de propiedad
- Referencia catastral del inmueble
- Determinación de los elementos y sus cuotas de participación
Extinción de comunidad
Definición
Negocio jurídico en virtud del cual varias personas son titulares de una finca en proindiviso y deciden poner fin a esa comunidad de forma que una de ellas se adjudica el inmueble y compensa a las demás.
Documentos a aportar
- DNI/NIF del compareciente/es
- Escritura o título de propiedad
- Referencia catastral del inmueble
- Acreditación de los medios de pago
Agrupación
Definición
Cuando una o varias fincas se reúnen para formar una sola con una nueva descripción.
Documentos a aportar
- DNI/NIF del compareciente/es
- Escritura o título de propiedad
- Referencia catastral del inmueble
- Informe de validación que contiene las georreferencias catastrales
Segregación
Definición
Cuando parte de una finca se separa de la misma para formar una finca independiente, de manera que la parte de la finca que se separa será la parte segregada y el resto de finca que queda será la finca matriz.
Documentos a aportar
- DNI/NIF del compareciente/es
- Escritura o título de propiedad
- Referencia catastral del inmueble
- Informe de validación que contiene las georreferencias catastrales
División
Definición
Cuando una finca se divide en dos o más porciones de forma que cada una de ellas pasa a formar una finca nueva e independiente desapareciendo la finca originaria.
Documentos a aportar
- DNI/NIF del compareciente/es
- Escritura o título de propiedad
- Referencia catastral del inmueble
- Informe de validación que contiene las georreferencias catastrales
Agregación
Definición
Cuando una o varias fincas se juntan con otra finca, siempre que ésta última tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se juntan (o agregan).
Documentos a aportar
- DNI/NIF del compareciente/es
- Escritura o título de propiedad
- Referencia catastral del inmueble
- Informe de validación que contiene las georreferencias catastrales
Préstamo hipotecario
Definición
Negocio jurídico en virtud del cual una entidad financiera presta dinero a una persona o entidad garantizando la devolución del capital prestado con una hipoteca sobre uno o varios bienes inmuebles propiedad o no del deudor.
Documentos a aportar
- DNI/NIF del compareciente/es
- Escritura o título de propiedad
- Referencia catastral del inmueble
- Modelo de minuta proporcionada por la entidad bancaria que financie la operación de préstamo.
Carta de pago y cancelación de hipoteca
Definición
Una declaración realizada por el acreedor en el que manifiesta que el capital que prestó en su día a favor del deudor ha sido totalmente satisfecho por éste (carta de pago), y consiente expresamente que se levante la carga hipotecaria que pesaba sobre el inmueble/es en el Registro de la propiedad correspondiente (cancelación registral de la hipoteca).
Documentos a aportar
- DNI/NIF del compareciente/es
- Escritura o título de propiedad
- Referencia catastral del inmueble
- Certificado de la entidad bancaria en el que se acredite que se el préstamo concedido en su día ha sido totalmente satisfecho (siempre que se trate de un préstamo hipotecario).
Acta de transparencia
Definición
- Es una acta previa al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario en que se le informa al deudor, fiador, hipotecantes no deudores (persona física) de todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario que se formalizará en breve. Incluye, además, un test que deberán rellenar el deudor, el fiador e hipotecante no deudor (caso de que éstos dos últimos intervengan en la operación) en que se les pregunta sobre el conocimiento de las condiciones financieras que han pactado con el banco, y otras cuestiones generales que deberán responder.
- El acta de transparencia solamente se otorga en los casos en que la concesión del préstamo hipotecario recaiga sobre un inmueble de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derecho de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, fiador o garante sea un consumidor.
- El otorgamiento es totalmente gratuito.
Documentos a aportar
DNI/NIF del compareciente/es.